12 octobre 2017
Trois questions à François Des Rosiers
Sur la gestion des copropriétés
Par : Pascale Guéricolas
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Un groupe de travail sur la copropriété vient de remettre son rapport à la ministre de la Justice du Québec. Des représentants de l'industrie de la construction et du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec s'inquiètent notamment du manque de planification des travaux d'entretien dans les unités de logement en autogestion. Cela fait plusieurs années que le gouvernement du Québec doit réformer la législation encadrant la copropriété, qui représente un tiers des mises en chantier. François Des Rosiers, professeur au Département de finance, assurance et immobilier, a déjà coprésidé, en 2012, un groupe de travail sur cette question.
Le Code civil prévoit que les syndicats de copropriétaires doivent déposer 5% des frais communs mensuels dans un fonds de prévoyance afin de constituer une réserve financière pour d'éventuels travaux. Bien souvent, le règlement n'est pas respecté. Or, ce manquement entraîne très peu de pénalités. Pourtant, ces 5% des frais communs représentent une somme nettement insuffisante pour faire face aux travaux réguliers ou aux réparations d'urgence d'un immeuble. Cette réglementation est donc inadéquate, d'autant plus que beaucoup de syndicats de copropriétaires ont tendance à minimiser l'entretien du bâtiment. Déjà, en 2012, un sondage effectué auprès de 800 syndicats de gestionnaires de copropriété a donné un aperçu de la situation. Selon cette consultation, 49% des syndicats ne disposent pas d'outils de planification pour constituer un fonds de prévoyance. Autrement dit, les copropriétaires assument la majeure partie de l'entretien de leur immeuble avec des contributions spéciales au moment où le problème se pose. D'ailleurs, l'enquête a montré qu'on avait manqué de fonds pour les travaux effectués sur 63% des immeubles construits avant l'an 2000.
L'Ontario a récemment réformé ses règlements pour obliger les copropriétaires à disposer d'un système de gestion prudent. La loi prévoit ainsi l'établissement d'un fonds de prévoyance ainsi que l'analyse de l'état de l'immeuble pour anticiper les problèmes à venir. La tenue d'un carnet d'entretien, qui répertorie les travaux effectués, est aussi obligatoire. En France, une grande étude effectuée en 2010 révélait une situation plutôt catastrophique. Elle établissait que 19% des appartements en copropriété se trouvaient dans un état critique. À un certain moment, cette question de mauvaise gestion peut devenir un enjeu de financement public. L'État français a dû intervenir pour démolir certains immeubles et en reconstruire d'autres, car ces copropriétés étaient insalubres. Voilà pourquoi le gouvernement du Québec a entrepris, en 2012, une réforme sur le sujet. Depuis le début des années 1980, la copropriété prend beaucoup d'ampleur. Pour beaucoup de gens, il s'agit de la seule façon de devenir propriétaires, compte tenu de leurs revenus. Cependant, plusieurs d'entre eux se perçoivent encore comme des locataires. Ils n'ont pas le sens de la propriété, c'est-à-dire qu'ils n'assument pas les responsabilités relatives à l'entretien du bien et à l'amélioration du patrimoine acquis. Voilà pourquoi les syndicats de copropriété manquent souvent de prévoyance et qu'ils essayent de minimiser les coûts d'entretien.
En premier lieu, je pense qu'il faudrait revoir l'obligation de financer un fonds de prévoyance à partir de seulement 5% des frais communs. Selon moi, il faudrait plutôt faire un calcul reposant sur la valeur à neuf du bâtiment. Il faudrait mettre de côté au minimum 0,5% de ce montant global. Dans le cas d'un édifice évalué à 1 M$, par exemple, les propriétaires contribueraient à un fonds de prévoyance annuel de 5 000$. Le fonds pourrait, d'ailleurs, générer des intérêts si des changements à la législation permettaient de l'investir dans des types de placement plus intéressants que des comptes d'épargne. Un tel changement multiplierait par 7 ou 10 les contributions actuelles que versent les propriétaires. Autrement dit, ceux qui mettent de côté 5$ actuellement dans un fonds de prévoyance placeraient plutôt 35$. Pour une catégorie de propriétaires à revenus limités, cela constitue une augmentation très importante, mais elle est indispensable pour assurer l'entretien du bâtiment.
Pourquoi est-il nécessaire de revoir la loi sur la copropriété?
Le Code civil prévoit que les syndicats de copropriétaires doivent déposer 5% des frais communs mensuels dans un fonds de prévoyance afin de constituer une réserve financière pour d'éventuels travaux. Bien souvent, le règlement n'est pas respecté. Or, ce manquement entraîne très peu de pénalités. Pourtant, ces 5% des frais communs représentent une somme nettement insuffisante pour faire face aux travaux réguliers ou aux réparations d'urgence d'un immeuble. Cette réglementation est donc inadéquate, d'autant plus que beaucoup de syndicats de copropriétaires ont tendance à minimiser l'entretien du bâtiment. Déjà, en 2012, un sondage effectué auprès de 800 syndicats de gestionnaires de copropriété a donné un aperçu de la situation. Selon cette consultation, 49% des syndicats ne disposent pas d'outils de planification pour constituer un fonds de prévoyance. Autrement dit, les copropriétaires assument la majeure partie de l'entretien de leur immeuble avec des contributions spéciales au moment où le problème se pose. D'ailleurs, l'enquête a montré qu'on avait manqué de fonds pour les travaux effectués sur 63% des immeubles construits avant l'an 2000.
À quoi ressemblent les législations en vigueur chez nos voisins canadiens et à l'étranger?
L'Ontario a récemment réformé ses règlements pour obliger les copropriétaires à disposer d'un système de gestion prudent. La loi prévoit ainsi l'établissement d'un fonds de prévoyance ainsi que l'analyse de l'état de l'immeuble pour anticiper les problèmes à venir. La tenue d'un carnet d'entretien, qui répertorie les travaux effectués, est aussi obligatoire. En France, une grande étude effectuée en 2010 révélait une situation plutôt catastrophique. Elle établissait que 19% des appartements en copropriété se trouvaient dans un état critique. À un certain moment, cette question de mauvaise gestion peut devenir un enjeu de financement public. L'État français a dû intervenir pour démolir certains immeubles et en reconstruire d'autres, car ces copropriétés étaient insalubres. Voilà pourquoi le gouvernement du Québec a entrepris, en 2012, une réforme sur le sujet. Depuis le début des années 1980, la copropriété prend beaucoup d'ampleur. Pour beaucoup de gens, il s'agit de la seule façon de devenir propriétaires, compte tenu de leurs revenus. Cependant, plusieurs d'entre eux se perçoivent encore comme des locataires. Ils n'ont pas le sens de la propriété, c'est-à-dire qu'ils n'assument pas les responsabilités relatives à l'entretien du bien et à l'amélioration du patrimoine acquis. Voilà pourquoi les syndicats de copropriété manquent souvent de prévoyance et qu'ils essayent de minimiser les coûts d'entretien.
Selon vous, que faudrait-il faire pour améliorer la situation?
En premier lieu, je pense qu'il faudrait revoir l'obligation de financer un fonds de prévoyance à partir de seulement 5% des frais communs. Selon moi, il faudrait plutôt faire un calcul reposant sur la valeur à neuf du bâtiment. Il faudrait mettre de côté au minimum 0,5% de ce montant global. Dans le cas d'un édifice évalué à 1 M$, par exemple, les propriétaires contribueraient à un fonds de prévoyance annuel de 5 000$. Le fonds pourrait, d'ailleurs, générer des intérêts si des changements à la législation permettaient de l'investir dans des types de placement plus intéressants que des comptes d'épargne. Un tel changement multiplierait par 7 ou 10 les contributions actuelles que versent les propriétaires. Autrement dit, ceux qui mettent de côté 5$ actuellement dans un fonds de prévoyance placeraient plutôt 35$. Pour une catégorie de propriétaires à revenus limités, cela constitue une augmentation très importante, mais elle est indispensable pour assurer l'entretien du bâtiment.
