29 juin 2026

Comment en est-on arrivé à la crise du logement actuelle?

François Des Rosiers, professeur au Département de finance, assurance et immobilier, répond à une question du public posée dans le cadre de la série La science, pas si compliquée!

À l'approche du 1^er juillet, journée emblématique des déménagements au Québec, les boîtes s'empilent et le stress de trouver un logement se fait sentir pour de nombreuses personnes.

Entre la hausse des loyers, le faible taux d'inoccupation et la difficulté à se loger convenablement, la crise du logement ne semble pas près de s'essouffler.

Comment en est-on arrivé là? Spécialiste en gestion urbaine et immobilière, François Des Rosiers répond à cette question qui turlupine Hélène.

«La crise du logement que vit le Québec – ou du moins certaines régions urbaines – résulte de plusieurs facteurs qui ont affecté tant la demande que l'offre résidentielle au cours des dernières années. D'une part, la pandémie de COVID-19 a propulsé la demande pour l'immobilier et la propriété résidentielle, alimentée par une épargne accumulée, des taux d'intérêt hypothécaires historiquement bas et la généralisation du télétravail, ce qui a exercé une pression subite sur des marchés situés en périphérie des grands centres, qui n'étaient pas en mesure de l'absorber.

Le boom migratoire sans précédent depuis 1950, qui a marqué les années 2022 à 2024, nourri par l'arrivée massive de travailleurs temporaires et d'étudiants de l'international, a aussi exercé une forte pression sur le marché locatif des grands centres urbains.

Du côté de l'offre, la perturbation des chaînes d'approvisionnement durant la pandémie, puis le déclenchement de la guerre en Ukraine, combinés à une rareté de main-d'œuvre dans le secteur de la construction, ont entraîné des hausses importantes du prix des matériaux et de l'énergie. Cela s'est traduit par une augmentation du coût des projets immobiliers, qui se répercute sur les prix et les loyers résidentiels. Enfin, les réglementations en matière de zonage urbain et de protection environnementale, conjuguées aux délais administratifs de délivrance des permis, ont limité la construction de logements, contribuant ainsi à la hausse des prix et des loyers.

Adopté en 2024, le projet de loi 31 permet aux municipalités québécoises de contourner certaines contraintes réglementaires afin d'accélérer la construction de logements. Dans le cas de la Ville de Québec, cela semble porter fruit: le taux d'inoccupation du secteur résidentiel locatif, qui avait atteint le creux historique de 0,8% à l'automne 2024, s'établissait à 2,2% un an plus tard.»

Propos recueillis par Matthieu Dessureault

Dans la série La science, pas si compliquée!, la communauté de recherche de l'Université Laval répond aux questions du grand public captées dans une cabine vidéo. La série, déclinée ici à l'écrit, s'inscrit dans le chantier Les savoirs, les sciences et la société du Plan institutionnel ULaval 2023-2028.

Pour découvrir le talent de vulgarisation d'autres membres de notre communauté de recherche, visionnez aussi les capsules vidéo de la série.

La science, pas si compliquée Chantier Savoirs, sciences et société