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Arbres, arbustes et fleurs, rocaille, pelouse, haie et bordures,
toiture, patio et balcon, l'aménagement paysager a la cote
depuis une dizaine d'années auprès des propriétaires
de maisons unifamiliales de la banlieue de Québec. Si ces
travaux d'embellissement et d'amélioration du milieu de
vie coûtent cher, ils en valent la peine car la valeur foncière
moyenne d'un bungalow typique ou d'un cottage, sans autre aménagement
paysager qu'une haie, peut se voir augmentée de près
de quatre pour cent. Dans le cas d'une propriété
bien aménagée, l'ajout d'une haie rajoutera près
de huit pour cent à la valeur globale.
Ces chiffres sont tirés d'une étude récente
menée par François Des Rosiers, Marius Thériault,
Yan Kestens et Paul Villeneuve, trois chercheurs et un étudiant
au doctorat du Centre de recherche en aménagement et développement
de l'Université Laval. Les résultats de cette recherche
seront publiés sous peu dans un numéro spécial
du Journal of Real Estate Research, une prestigieuse revue
américaine du domaine de l'immobilier.
Comme le précise François Des Rosiers, responsable
du cheminement en Gestion urbaine et immobilière à
la Faculté des sciences de l'administration, les études
précédentes sur le sujet traitent de l'impact des
arbres sur les valeurs mais aucune ne s'intéresse à
l'aménagement paysager comme tel. "L'intérêt
de notre recherche, indique-t-il, réside dans le fait que
très peu de chercheurs se sont penchés de façon
systématique sur la question, parce qu'une telle approche
nécessite des bases de données volumineuses et détaillées
qu'il faut monter de toutes pièces."
Une masse de statistiques
Les chercheurs ont eu recours à différentes
sources statistiques, notamment aux données du Service
d'évaluation de la Communauté urbaine de Québec
et du recensement fédéral de 1991. Leur échantillonnage
était constitué de 760 propriétés
unifamiliales ayant fait l'objet d'une transaction entre 1993
et 2000. Prix de vente moyen: 112 000 $. Si les chercheurs disposaient
du prix de vente et la description de la propriété,
les données sur les caractéristiques de l'aménagement
paysager et de l'environnement immédiat faisaient défaut.
Une enquête, conduite par des étudiants à
l'été 2000, a permis d'obtenir ces informations.
"Une propriété est une réalité
extrêmement complexe, souligne François Des Rosiers.
Le prix d'une maison s'explique par ses caractéristiques
physiques, mais aussi par des caractéristiques socio-économiques,
environnementales et de voisinage. Mesurer la contribution de
chaque attribut à la valeur marchande d'une propriété
est une tâche ardue, notamment en raison des interactions
qui existent entre ces dimensions."
Des impacts variables
L'étude révèle que la vue sur des espaces
verts dans le voisinage augmente la valeur d'une propriété.
Une proportion élevée de femmes dans un quartier,
parce qu'elles ont tendance à valoriser la végétation,
a un effet similaire. Toutefois, l'impact sur les prix s'avère
négatif si la densité de la végétation,
visible de la propriété, est supérieure à
la densité moyenne. Même chose s'il y a des arbres
sur la propriété de personnes retraitées.
"La tendance, explique François Des Rosiers, est souvent
de valoriser les aires dégagées sur son propre terrain.
Cela se constate surtout chez les baby-boomers âgés
entre 45 et 64 ans. Les personnes vieillissantes n'aiment pas
beaucoup ramasser les feuilles à l'automne."
L'engouement pour l'aménagement paysager serait notamment
une conséquence du vieillissement de la population. "Comme
on a tendance à moins sortir avec l'âge, on investit
de plus en plus sur sa maison, soutient ce dernier. Pour cette
raison, un extérieur aménagé devient de plus
en plus un facteur qui joue sur les différences de prix
entre les propriétés. Ce n'est plus le sous-sol
aménagé qui fait la différence, mais plutôt
la qualité de l'environnement extérieur."
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