Société

Prévoir les quartiers tendance

Le professeur Jean Dubé utilise des outils numériques pour anticiper l'évolution du marché résidentiel à Québec

Par : Pascale Guéricolas
Deux maisons de ville situées à Sillery construites sur le site d'une maison unifamiliale ayant été détruite.
Deux maisons de ville situées à Sillery construites sur le site d'une maison unifamiliale ayant été détruite.
Le chercheur Jean Dubé, professeur à l'École supérieure d'aménagement du territoire et de développement régional (ESAD), présentera, le 25 octobre, une conférence dans le cadre des Rencontres du numérique de l'Institut Technologies de l'information et Sociétés. Il y dévoilera plusieurs résultats d'une recherche basée sur les propriétés du marché résidentiel de la ville de Québec.

Son équipe a suivi les rôles d'évaluation de chacun des lots du territoire entre 2006 et 2016 afin de repérer les changements potentiels. En effet, lorsqu'une maison unifamiliale devient un jumelé, ou qu'une maison est démolie pour faire place à un immeuble d'habitation, cela modifie le matricule lié à la propriété. «L'analyse statistique nous permet de comprendre quels facteurs déterminent des reconversions résidentielles dans tel ou tel secteur de la ville, explique le chercheur. Une fois qu'on a repéré une démolition ou une reconversion de maison, des outils comme Google Map ou Street View permettent de le valider sur le terrain.»

Selon les quartiers, les propriétés changent de façon différente. Dans le nord de la ville, les terrains sont parfois subdivisés pour y construire deux maisons unifamiliales plutôt qu'une. Dans les zones à densité plus forte, comme dans les quartiers Saint-Roch ou Saint-Jean-Baptiste, de petites constructions donnent naissance à des immeubles de trois ou quatre étages. À Sillery, plusieurs maisons de ville ont été érigées sur des lots qui accueillaient jusque-là une maison unifamiliale, rendant ce quartier plus dense.

En observant ces phénomènes à l'aide des microdonnées, Jean Dubé et son équipe ont repéré les zones de la ville où ce type de changement s'exerçait plus fréquemment. Ces reconversions touchent les quartiers centraux comme Limoilou et Saint-Roch, mais aussi Sainte-Foy, dans les secteurs du Plateau, de Saint-Mathieu et de Saint-Benoît, situés entre les autoroutes Duplessis et Henri IV, ainsi que les quartiers se trouvant près de l'aéroport international Jean-Lesage. «Nous avons conçu un modèle pour déterminer quelles sont les probabilités pour qu'une propriété, située dans un secteur donné, fasse l'objet d'une reconversion résidentielle», note le chercheur.

Pour ce faire, il a fallu quadriller le territoire de la ville en alvéoles de 500 mètres environ et déterminer la maison type de ce secteur ainsi que son voisinage. Des données comme l'année de construction, la proximité d'autres maisons dont la valeur a augmenté ou encore le voisinage avec un quartier en cours de densification accroissent les chances qu'une propriété soit reconvertie en jumelé ou carrément démolie. En particulier s'il s'agit d'une maison unifamiliale des années 1940 ou 1950, qui nécessite souvent des travaux. Pour un acheteur potentiel, il est parfois, en effet, plus intéressant d'acheter une maison neuve à 250 000 ou 300 000 dollars, construite sur un lot subdivisé, que d'investir dans une maison vieillissante à 300 000 dollars, nécessitant des dizaines de milliers de dollars de travaux de rénovation.

Toutes ces observations permettent à Jean Dubé et à son équipe de pointer sur une carte de la ville de Québec les zones à fort potentiel de reconversion résidentielle. Ces outils cartographiques jouent un rôle essentiel pour aider les planificateurs à anticiper la pression immobilière à venir. Ces dernières années, la démolition de plusieurs maisons unifamiliales à Sillery ont provoqué une levée de boucliers des résidents, inquiets face aux effets de cette densification. «Lorsqu'elles anticipent les futures conversions, les autorités municipales peuvent plus facilement agir, note le professeur de l'ESAD. Elles peuvent, par exemple, implanter des mesures pour protéger les milieux bâtis.» Les particuliers peuvent eux aussi utiliser ces outils pour anticiper le potentiel de leur propriété qu'ils sont sur le point de vendre.

La conférence aura lieu le 25 octobre, à 19 h, à la bibliothèque Gabrielle-Roy. Plus d'informations.

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